از روزی که بشر امروز زندگی خود را بر روی زمین آغاز کرد، داشتن ” جان پناه” همواره یکی از مهم ترین دغدغه های وی بوده است. از غار نشینی به کوچ نشینی و سپس یکجا‌نشینی همواره و همیشه اقتضائات خود را داشته است. امروزه نیز همچون گذشته کماکان، داشتن مسکن و مامن یکی از مهم‌ترین مسائل بشر است. بدهی است وقتی همه افراد یک جامعه متقاضی کالایی باشند، کمیاب و گرانبها ونتیجتا پرحاشیه خواهد شد. کما اینکه مشاهده می‌کنیم که امروزه چه مسائل و مشکلاتی بر املاک بار می‌شود که قانونگذار بایستی دنبال راه حل و چاره برای این مسائل باشد. از جمله این مسائل حدود و ثغور این املاک است که همواره دارای اهمیت بسیار و گاهی دارای مشکلات عدیده است، گاهی شرایط ملک، سابقه ثبتی ملک، اشتباهات انسانی یا هر عامل دیگری سبب ورود ایراداتی در اندازه ها و حدود اسناد ملکی صادر شده است، که مسائلی همچون اینها، سبب اضافه مساحت ملک می گردد که به تبع آن باید عقب نشینی ملک صورت بگیرد. در این حالت باید اصلاح سند رسمی نیز انجام شود که در این موارد حضور وکیل با تجربه املاک یا وکیل ثبتی ( وکیل با تجربه و متبحر ثبتی ) می تواند از اجحاف به حقوق فرد صاحب ملک جلوگیری کند.
اضافه مساحت املاک
ماده 149 الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک، اشعار می دارد نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد ذی نفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانون معادله، به صندوق ثبت تودیع وتقاضای اصلاح سند خود را نماید. گاهی فرآیند به سهولتی که در ماده 149 از آن یاد شده است انجام نمی پذیرد و وجود برخی گره های قانونی و مشکلات حقوقی باعث صعوبت کار می‌گردد. در این حالت کمک گرفتن از یک وکیل با تجربه ملکی یا یاری خواستن از یک وکیل ثبتی متبحر می تواند کار را برای شما آسان نماید. به این دلیل که وکیل ملکی بارها پرونده ها و مواردی شبیه آنچه که شما برای اولین بار با آن درگیر شده‌اید را مدیریت و دفاع نموده است وفی‌الواقع این تجربه وکیل با تجربه املاک است که می تواند راهگشای مشکل باشد.
دایره شمول ماده 149
باید دانست که ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک کشور بیشتر در مقام بیان وضعیت املاکی است که به هر دلیل به درستی اندازه گیری و محاسبه نشده اند و به همین دلیل در خواست اصلاح حدود مساحت املاک بابد در مورد آن انجام گیرد. بدین صورت که چنانچه ملک موضوع تقاضا دارای سابقه ثبتی بوده و سند مالکیت برای آن صادر شده باشد و اضافه مساحت مورد تقاضا داخل در محدوده این سند بوده و در اثر تجاوز به ملک ایجاد نشده باشد و همچنین در مورد اضافه مساحت بین فروشنده و خریدار توافقی وجود نداشته باشد اداره املاک را نادیده گرفت.
اصلاح حدود سند رسمی به درخواست مالکان
یکی دیگر از مواردی‌که اصلاح سند رسمی را در پی دارد، اصلاح حدود سند رسمی به درخواست مالکان است. به این معنا که هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمتی جزئی از املاک خود داشته باشند می‌توان با تنظیم صورتجلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق عوارض مربوطه عمل کرد و درخواست اصلاح حدود مساحت املاک را مطابق قواعد به اداره اسناد و املاک ارائه نمود. البته نباید از نظر دور داشت که اصل بر صحت مندرجات اسناد رسمی می باشد و اثبات خلاف آن بر عهده مدعی است و وی باید با اقامه دعوا در محاکم دادگستری یا سایر مراجع صلاحیت دار با عنوان اصلاح سند مالکیت، ادعای خود را به اثبات برساند و این درخواست اصلاح حدود مساحت املاک باید با رای و نظر مراجع ذیصلاح انجام شود
که اگر در این زمینه از خدمات یک وکیل با تجربه ملکی یا وکیل ثبتی صاحب تجربه و سابقه استفاده نمائید قطعا این حضور وکیل قوی دادگستری در پرونده فواید و نتایج قابل توجهی را به همراه خواهد داشت.
دعاوی مربوط به اصلاح حدود سند رسمی
یکی دیگر از موجبات طرح دعوای اصلاح سند رسمی (مانند اضافه مساحت ملک یا لزوم عقب نشینی ملک) وقوع برخی اشتباهات است. در این حالت ذی نفع باید وقوع اشتباه را در محکمه صالح اثبات نماید و درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک را مطرح کند. مانند اشتباهاتی که ناشی از سهو قلم است. مثلا بجای 250 متر 275 متر در سند ثبت باشد که یک وکیل ملکی قوی می تواند به راحتی این فرآیند را برای شما پیش ببرد. مطابق بند 3 ماده 25 قانون ثبت در صورت وقوع اشتباه ناشی از بی دقتی در زمان تنظیم سند یا ثبت انتقالات توسط مامور تنظیم کننده سند و یا ثبت سند مغایر با سند رسمی دیگر یا احکام دادگاه ها، رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیات نظارت خواهد بود. هیات فربور پس از احراز اشتباه دستور اصلاح سند را صادر می نماید (درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک توسط وکیل پایه یک دادگستری)
اصلاح حدود املاک با رای دادگاه
چنانچه لزوم درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک به علت تجاوز در اثر اشتباه در محاسبه حدود ملک و بدون سوء نیت رخ داده وضرری که از خلع ید و قلع و قمع بنا به متجاوز وارد می شود در مقایسه با ضرر طرف مقابل ناچیز باشد دادگاه حکم به پرداخت قیمت و جبران خسارت وارده و اصلاح سند صادر می نماید. برای اصلاح سند رسمی در مورد اضافه مساحت ملک، صدور حکم از سوی دادگاه صالح الزامی است واداره ثبت اسناد و املاک نمی تواند راسا اقدام به اصلاح سند نماید. بدهی است در این مورد، مراجعه به وکیل با تجربه املاک (وکیل پایه یک دادگستری) اثبات ادعا را برای شما بسیار آسان می کند.
در طرح بودن ملک
نکته دیگری که اشاره به آن خالی از فایده نخواهد بود این است که چنانچه ملکی در طرح شهرداری قرار بگیرد، تکلیف مالک چیست؟ همه می دانیم که از جمله اهم وظائف شهرداریها احداث پروژه های عمرانی خیابان ها، فرهنگسراها و پارک ها و… به تملک زمین های متعلق به افراد می نماید وثمن آن را به نرخ روز پرداخت می کند. بنا به صراحت قانون در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
عقب نشینی ملک
گاهی لازم است که برای تعریض معابر و مسیرها به زمین برخی املاک، دسترسی ایجاد شود. در اینجا بحث عقب نشینی ملک مطرح می گردد و با اصطلاح عامه مردم در طرح بودن ملک اتفاق می افتد. برای جلوگیری از ضرر مالک، باید تمامی هزینه های عقب نشینی ملک به وی پرداخت گردد و چنانچه در اثر عقب نشینی ملک خسارتی به ملکی وارد آید و این در طرح بودن ملک باعث ورود آسیب به ساختمان بنا یا … شود شهرداری موظف به جبران خسارت است. در این حالت در صورت ایجاد اختلاف بین مالک وشهرداری، مالک می تواند از خدمات وکالتی یک وکیل قوی ملکی که سالها بعنوان وکیل دادگستری فعالیت نموده است، بهره‌مند شود، زمانیکه بحث در طرح بودن ملک مطرح است و به عبارتی عقب نشینی ملک ضروری است، یک هیات سه نفره کارشناس رسمی دادگستری شامل یک نفرکارشناس به انتخاب مالک و یک نفر کارشناس به انتخاب شهرداری و یک داور مرضی الطرفین (اگر مقدور نبود دادگاه کارشناس سوم را تعیین می کند) تشکیل می گردد که رای اکثریت ملاک خواهد بود و قیمت ملک که در طرح قرار گرفته است به این نحو مشخص می شود.
طرح هادی روستایی
مسائل فوق اختصاص به شهر ندارد و در روستاها نیز حدود املاک تابع طرح هادی روستایی است که توسط وزارت راه و شهرسازی این طرح هادی روستایی تعریف و ابلاغ می شود و تمام ساخت وسازها در حریم روستا باید منطبق با طرح هادی روستایی علاوه بر اصلاح و ساماندهی بافت موجود به نحوه استفاده از اراضی روستایی در جهت ایجاد سکونت‌گاه‌های روستایی برای عملکرد مسکونی، تجاری، زراعی و تولیدی و تاسیساتی را تعیین می‌کند. گاهی بروز برخی اختلالات و مشکلات قانونی در مجوزهایی که برای ساخت منازل مسکونی نیازست، سبب ارجاع امر به حاکم دادگستری می‌گردد که انجام این عمل تخصص توسط یک وکیل ملکی یا وکیل ثبتی (وکیل پایه یک دادگستری) می تواند به نتایج بهتری منجر شود.
لزوم مراجعه به وکیل ثبتی و وکیل ملکی
در پایان باید گفت کلیه امور مربوط به ثبت املاک از جمله اصلاح حدود و مساحت املاک، امری تخصصی و در حیطه توانایی‌های وکیل دادگستری باتجربه و متعهد است وگاها اقدامات وکالتی خود فرد و به بیانی “خود وکالتی” فرد سبب ایجاد مشکلاتی می‌گردد که گاهی هرگز حل نخواهد شد.
