دعوای خلع ید

فرض کنید ملک شما به تصرف شخص دیگری درآمده باشد. در قانون برای رفع این مشکل چه راه حلی در نظر گرفته شده است؟ آیا این مسئله قابل حل می باشد؟ از چه طریقی می توان ملک را از تصرف دیگری خارج کرد؟ اینها همه سوالاتی هستند که تنها با شناخت قوانین در این زمینه و کمک گرفتن از مشاورین و وکلای حرفه ای می توانید به آنها پاسخ دهید.

دعوی خلع ید، انواع، ارکان و شرایط آن از جمله مفاهیمی هستند که برای حل چنین مشکلاتی باید بیشتر در مورد آنها بدانید. لازمه این کار، شناخت ما نسبت به حق مالکیت انواع مال منقول و غیر منقول طبق ماده 11 تا 14 قانون مدنی است؛ چرا که شناخت این حق واجد آثار حقوقی متفاوتی است.

خلع ید چیست؟

دعوی خلع ید همانگونه که از تعریف لغوی آن بر می آید به معنی کوتاه نمودن دست و یا قطع تصرفات بدون مجوز دیگری است. خلع ید در یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیر منقول( خانه، زمین، باغ و آپارتمان و …) است و برعکس تصرف عدوانی شکل کیفری ندارد.

در مفهوم ساده، دعوای خلع ید برای مواقعی است که ما بخواهیم مال غیر منقولمان که توسط دیگری تصرف شده را از دست او خارج کنیم و به این تصرف پایان بدهیم.

 در قانون مدنی کلمه خلع ید را نداریم اما ماده ۳۰۸ قانون مدنی می‌گوید: “در غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان”.  این ماده وضع ید بر مال دیگری از نوع غاصبانه را مطرح می‌کند که برای پایان دادن به آن، باید دعوای خلع ید اقامه نمود.

انواع خلع ید

وضع ید بر ملک دیگری ممکن است به سه نحو اتفاق بیفتد. به عبارت ساده تر ما سه نوع خلع ید داریم که ناشی از سه نوع وضع ید می باشند:

الف- خلع ید غاصبانه

ب- خلع ید امانی

ج- خلع ید مشاعی

· خلع ید غاصبانه

در دعوی خلع ید ممکن است کسی بر حق غیر یا مال دیگری به نحو عدوان، اثبات ید نموده یا آن را در تصرف خود درآورد، بدون اینکه مجوز قانونی داشته باشد. در این شرایط قانونگذار او را در حکم غاصب دانسته و قطعا برای غاصب بنا بر طرح دعوی مالک یا نماینده قانونی مالک، حکم خلع ید صادر خواهد شد.

· خلع ید امانی

در دعوی خلع ید ممکن است از ابتداء کسی که در حکم غاصب است، مال را بدون مجوز تصرف نکرده باشد. بلکه در ادامه تصرفات، بدون رضایت مالک باشد و بعد سالها مالک از اذن خود رجوع نموده باشد و بر ادامه تصرفات متصرف، رضایت نداشته باشد.

مانند سرایداری که در ملک سرایداری سکونت دارد اما مدتی است که مالک از او خواسته تا ملک را تحویل دهد و وی از تخلیه ملک و تحویل آن به مالک خودداری می کند. در اینجا مالک باید دعوای خلع ید امانی اقامه نماید.

ممکن است شخص مالک را از تصرف در مال خود منع کند بدون آنکه خودش بر آن مال تسلط پیدا کند، در این شرایط غاصب محسوب نمی شود لیکن در صورت اتلاف یا تسبیب، ضامن خواهد بود.

· خلع ید املاک مشاعی

خلع ید در مورد املاک مشاعی نیز مصداق دارد، چرا که مالکین این ملک در جزء جزء مال غیرمنقول مشاع، با یکدیگر شریک می باشند و هیچ شریک المالی، حق ندارد شریک مشاعی دیگر را از تصرف در مال خود منع کند.

دقت در این نکته مهم است که اجاره مال مشاعی حتی بدون اجازه شریک اشکال ندارد ولیکن به تصرف دادن آن موجب ضمان خواهد بود. به عبارت ساده تر شما می توانید خانه پدر خودتان را اجاره بدهید اما برای تسلیم خانه به مستاجر رضایت همه وراث پدرتان الزامی است.

در مورد املاک مشاعی که در مقابل مال مفروض قرار دارند، هر یک از مالکین مال مشاع غیرمنقول می توانند از رئیس ثبت محل وقوع مال مشاع، تقاضای افراز آنرا کنند تا پس از افراز، سهم هر یک از آنها به صورت طلق شود و بتوانند نسبت به آن، سند شش دانگ به نام شخص خود دریافت کنند.

چنانچه رئیس ثبت محل در نظریه کتبی خود صراحتا اعلان نماید که مال مشاع قابل افراز نمی باشد؛ هر یک از شرکا که تقاضای تقسیم و افراز مال مشاع را داشته اند و اکنون از سوی رئیس ثبت محل به ایشان اعلان شده که قابلیت تفکیک را ندارد، با در دست داشتن این نظریه می توانند به دادگاه مراجعه و تقاضای دستور فروش از دادگاه نمایند.

به عنوان مثال زمانی که یک آپارتمان 100 متری یا زمین که دو نفر در آن شریک هستند؛ قابلیت تفکیک را ندارد؛ در صورت تقسیم راه عبور نخواهد داشت، یا اینکه بر کافی برای تقسیم شدن را ندارد و به طور کلی در صورت تقسیم شدن از حیز انتفاء ساقط می شود و قابلیت استفاده نخواهد داشت؛ رئیس ثبت اعلام می کند که این مال قابل افراز نیست و هر یک از شرکا می تواند تقاضای فروش مال را به دادگاه ارائه کند.

تفاوت خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی

دعوی تخلیه ید بر خلاف دعاوی تصرف عدوانی و خلع ید، حتما نیازمند رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر است و تا این رابطه احراز نشود، اساسا دعوی تخلیه به نظر قابلیت استماع و شنیدن ندارد، بنابراین یک وکیل خوب و با تجربه، قبل از طرح اینگونه دعاوی ملکی، وجود رابطه قراردادی یا غیر قراردادی را احراز می کند و آنگاه با توجه به تطبیق عمل متصرف غیر قانونی اقدام به طرح دعوی شایسته و صحیح می نماید.

بدون بررسی قبل از طرح دعوی، ممکن است بلافاصله در اولین جلسه دادرسی، دعوی طرح شده توسط وکیل محترم منتج به صدور قرار عدم استماع دعوی شده و وقت و هزینه موکل هدر رود.

دعوی تصرف عدوانی نیز به این معنی است که شخص در غیاب مالک یا مأذون در مال غیر منقول تصرف کرده است که در قانون کشور ما، این اقدام امکان دارد تحت عنوان کیفری آمده است. در نتیجه چنین شرایطی نیاز به یک وکیل کیفری دارد.

ارکان و شرایط دعوای خلع ید

1- مالک بودن خواهان: ارائه سند رسمی مالکیت الزامی است اما سند رسمی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان نیز مورد استفاده قرار می گیرد.

2- تصرف خوانده: خوانده باید حتماً در ملک مورد تنازع، تصرف داشته و ساکن باشد.

3- تصرف خوانده بدون مجوز و دلیل قانونی باشد یعنی غیرقانونی و غیرمجاز باشد.

 مدارک لازم برای اقامه دعوای خلع ید

• سند رسمی ملک مورد تنازع
• ادله‌ای که نشان دهنده تصرف خوانده در ملک باشد (شامل شهادت شهود، گزارش پلیس ۱۱۰ یا اظهارات خوانده که متضمن اقرار است)

 خلع ید چقدر زمان می برد؟

دعوای حقوقی معمولاً نسبت به دعاوی کیفری در بازه طولانی تری به نتیجه می رسد و البته به تراکم پرونده ها در شعبه مربوطه نیز بستگی دارد ولی به طور کلی چنانچه وکیل دادگستری (وکیل ملکی یا وکیل ثبتی) حضور داشته باشد، به دلیل اشراف در قوانین، قواعد و راهکارهای قانونی، قطعاً پرونده شما را در زمان کوتاه تری به نتیجه و رای خواهد رساند.

نقش وکیل در دعوی خلع ید

ممکن است سؤالی مطرح شود که چگونه یک وکیل باتجربه می تواند به ما در این راه کمک کند؟! در پاسخ بایستی عرض شود این دعاوی هرکدام هرچند ظاهرا خیلی ساده به نظر می رسند ولیکن در عمل بعضا بسیار پیچیده می شوند؛ چرا که متاسفانه طرح دعاوی حاشیه ای و ایذائی از سوی مستأجر و یا وکیل مقابل، می تواند باعث شود این پروسه ساده چند سال به درازا بکشد و مالک را برای چند سال حتی محروم از در اختیار داشتن مال خود نماید.

توصیه اکید بنده به کسانی که در این حوزه دچار مشکل قضائی هستند این است که حتما از تجربه ودانش همکارانی بعنوان وکیل در این حوزه استفاده نمایند که کیس های متفاوت و پرونده های گوناگونی را قبلا پیگیری و منتج به نتیجه درست و قانونی نموده باشند، چرا که هر اقدام ناصحیح و اشتباه چه از جانب شخص خواهان و چه از جانب وکیل و مشاوره ایشان در این حوزه می تواند بعضا عواقب غیر قابل جبران را برای موجر، مستاجر، مالک یا هر شخص متقاضی دیگر تحمیل نماید.

بعضا دیده شده است که برخی همکاران و حقوقدانان و حتی متاسفانه برخی قضات، حق کسب و پیشه و سرقفلی را با یکدیگر اختلاط کرده اند و قادر به تفکیک آنها از یکدیگر نبوده اند و وقتی صغری و کبری قضیه دچار اشکال باشد، قطعا نتیجه ای که از آن استنتاج می شود، نادرست و منطبق با مصداق نمی باشد و در این راستا حقی که بایستی به نحو کامل مطالبه می شد و شاید بعضا چند ده میلیارد تومان بوده، ضایع می شود. پس توصیه می کنیم که حتما متقاضی، یا وکیل ایشان در این خصوص اطلاعات و آگاهی کافی را کسب کنند و سپس اقدام به طرح دعوی مناسب نمایند.

معرفی وکیل مناسب برای دعوی خلع ید

اینکه یک وکیل اطلاعات و تخصص بالایی داشته باشد و از آن در راستای احقاق حق موکل خود استفاده کند از اهمیت بالایی برخوردار است. در این راستا وکلای موسسه حقوق و داوری ماندگاران عدالت، علاوه بر اینکه در کار خود بسیار حرفه ای عمل می کنند؛ تمامی مشاوره های لازم را به شما ارائه می کند. شما می توانید برای آگاهی بیشتر از وکلا، شرایط و حتی دریافت مشاوره با ما در تماس باشید.

باعث مسرت و خوشحالی بنده و همکارانم در موسسه ماندگاران عدالت است که بتوانیم سهم خود را در جهت بهبود شرایط موکلین ادا کنیم و عضوی موثر برای جامعه حقوقی و مردم عزیزمان باشیم.