ممکن است برای شما این سؤال ایجاد شود که در قراردادی که در صدد نوشتن آن هستید، بهتر است چه مواردی را ذکر نمایید؟ بهتر است که برای نوشتن قرارداد، از هر نوع آن ( مبایعه نامه، قولنامه، اجاره نامه و قرارداد مشارکت و …) از متخصص امر که همان وکیل دادگستری می باشد کمک گرفت. زیرا همانطور که می دانید، عالم حقوق، عالم واژه هاست و جابجایی یک کلمه می تواند، معنای جمله را عوض نموده و در نتیجه شرایط قرارداد را تغییر دهد. به همین جهت باید کار را باید به کاردان سپرد.
به عبارتی، کوچکترین اشتباه می تواند سبب ایجاد یک ایراد اساسی در قرارداد گردد و حتی به بطلان آن منجر شود. اما به طور کلی، باید گفت که هنگام نگارش قرارداد، باید به این نکته اساسی توجه کرد که قرارداد را خریدار می نویسد یا فروشنده. قطعا اینکه شما کدام طرف قرارداد هستید، ماهیت شرایط ضمن عقد و نوع ضمانت اجراها و …. را تغییر خواهد داد.
به عنوان مثال، در قرارداد بیع ( خرید و فروش ) برای فروشنده بهتر است، این شرط را قرار دهد که چنانچه هر یک از چک های ثمن پاس نشود، معامله منفسخ بوده و بدون نیاز به محاکم دادگستری فروشنده می تواند مبیع را پس بگیرد. آوردن این شرط در قرارداد، به نفع خریدار نخواهد بود. اگر خریدار و فروشنده شرط کنند و به هر دلیلی فروشنده نتوانست مال را به خریدار تحویل دهد، باید قیمت را مطابق با قیمت روز پرداخت کند. به عنوان مثال، شخص الف از شخص ب ماشینی به قیمت 500 میلیون تومان میخرد اما به دلایلی شخص ب موفق به تسلیم ماشین نمی شود و سه هفته میگذرد و در این مدت ماشین 200 میلیون تومان گران تر میشود. از این رو، طرفین می توانند شرط کنند که در این حالت 700 میلیون تومان به شخص الف پرداخت شود
هدف از نوشتن قولنامه
هدف از نوشتن قولنامه، تضمین انجام معامله در آینده است. به عنوان مثال، کسی که مالی را دارد و می خواهد آن مال را به دست آورد اما مانعی وجود دارد، خواه از طرف خریدار ( آماده نبودن ثمن و پول ) و خواه از طرف فروشنده ( مال مورد نظر مثلا ماشینی است که تا یک سال اجازه انتقال مالکیت ندارد، در این حالت قولنامه ای تنظیم شده و طرفین متعهد می شوند به محض بر طرف شدن مانع انتقال، این بیع صورت گیرد و باید به آن پایبند باشند.
در نوشتن قولنامه به چه مواردی باید توجه کنیم
قولنامه هم مانند سایر قراردادها دارای ارکانی همچون خریدار، فروشنده، مال مورد معامله، قیمت ( ثمن معامله ) شروط ضمن عقد قرارداد و البته تعیین تاریخی برای تنظیم مبایعه نامه و انتقال قطعی مال است. چنانچه هر یک از طرفین بخواهند شرطی را در قرارداد بگنجانند، اگر شرط موصوف، با قانون یا شرع یا اخلاق حسنه مخالف نباشد و مورد توافق طرف مقابل نیز باشد، می تواند در ضمن قرارداد مکتوب شود.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
مهم ترین تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در نوع قرارداد می باشد که قولنامه تعهد به فروش است و مبایعه نامه انتقال مال و تحقق عملیات فروش می باشد. علاوه بر این، یکی از تفاوتهای مهم دیگر، این است که در قولنامه حتما باید تاریخی برای انتقال مال پیش بینی شود و نمی توان قولنامه را برای ابد، باز گذاشت.
به عنوان مثال، باید حتما قید شود که طرفین متعهد شوند در فلان تاریخ و در فلان محل حضور یافته و مبادرت به انعقاد بیع نامه نمایند. همچنین در مبایعه نامه مواردی چون تاریخ حضور طرفین در دفترخانه جهت انتقال رسمی مورد معامله پیش بینی می شود و حال آنکه در قولنامه چنین بندی وجود ندارد.
اعتبار قولنامه تا چه زمانی است؟
قولنامه تا هنگامی که به دلیل بروز علت قانونی یا مطابق حق فسخ پیش بینی شده در قرارداد فسخ نشود و هم چنین توسط طرفین، اقاله نگردد(یعنی با توافق طرفین بهم نخورد) معتبر است ( اگر طرفین بر فسخ و پایان دادن یک قولنامه یا سند موقت نقل و انتقال تراضی(رضایت) و توافق داشته باشند، قرارداد اقاله می گردد)
فسخ معامله به چه معنا است؟
همه قراردادهایی که بین افراد منعقد می شود، به نحو اکمل انجام نمی گیرد. برخی از این قراردادها در میانه راه ملغی شده و آثار آن از بین می رود. یکی از راه های لغو و از بین رفتن قرارداد، فسخ است. فسخ به دو علت ممکن است حادث شود:
- پیش بینی فسخ در قرارداد ( اختیار فسخ ) و حاصل شدن شرایط جری آن خیار
- فسخ قانونی ( موجباتی که در قانون برای فسخ قرارداد پیش بینی شده است ) اگر یکی از دو حالت حادث شود قرارداد فسخ می گردد.
1. فسخ قولنامه توسط فروشنده
قولنامه همانطور که از اسم آن بر آید، متضمن وجود قول و وعده و تعهدی برای آینده است و انتقال مال به دیگری به روش های گوناگون امکان پذیر است. یکی از رایج ترین این روش ها، بیع است. بیع به زبان ساده معنای خرید و فروش می باشد نوعی عقد که در قانون مدنی به طور مبسوط به آن پرداخته شده است اما گاهی طرفین امکان انعقاد بیع را ندراند.
این امر دلایل متفاوتی می تواند داشته باشد از جمله اینکه خریدار پول کافی برای پرداخت ثمن معامله را نداشته است اما طرفین به خاطر دوستی یا شناختی که از یکدیگر دارند، تمایل دارند که با هم معامله کنند؛ بنابراین اقدام به تنظیم قراردادی به نام قولنامه می نمایند. قولنامه اعتبار قانونی خود را از ماده 10 قانون مدنی می گیرد که می گوید (( قراردادی خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است)) قولنامه به معنی انتقال مال و خرید و فروش مال نیست، بلکه به مفهوم ایجاد قول و تعهد برای خرید وفروش در آینده است.
اگر موجباتی برای فسخ آن یا دلیلی برای عدم امکان انجام آن وجود نداشته باشد لازم الاجرا است، یعنی طرفین قرارداد قولنامه باید به تعهد خود پایبند بوده و اقدام به تنظیم قرارداد فروش نمایند. چنانچه برای انعقاد این قرارداد ( قرارداد بیع یا مبایعه نامه ) زمانی در قولنامه پیش بینی شده است که در همان زمان مقرر باید بیع انجام شود و اگر در قولنامه زمان انجام بیع را به عرف احاله داده باشند، مطابق آن در طی یک زمان عرفی باید قرارداد بیع منعقد گردد.
2. فسخ قولنامه توسط خریدار
همانطور که پیش از این عنوان گردید قولنامه ایجاد قول و تعهد برای خرید و فروش در آینده است. به بیان دیگر طرفین در قبال یکدیگر متعهد به انجام بیعی در آینده می گردند و زمانی که شرایط برای انجام آن بیع و یا معامله محقق گردید، آن معامله را انجام می دهند. قولنامه قراردادی لازم الاجرا و غیر قابل فسخ است مگر اینکه وجود خیارات حق فسخ برای خریدار ایجاد نمایند یا اینکه مطابق پیش بینی قانون قرارداد محکوم به فسخ باشد.
فسخ معامله
فسخ معامله به معنای برهم زدن معامله است که می تواند ناشی از وجود خیارات یا مواردی باشد که در قانون پیش بینی شده است. وجود خیار فسخ و محقق شدن آن خیار امکان فسخ را به خریدار می دهد. و همچنین اگر یکی از شرایطی که در قانون برای فسخ قرارداد پیش بینی شده است، حاصل شود، قولنامه فسخ خواهد شد.
موارد فسخ قولنامه
فسخ معامله به معنای برهم زدن معامله است که می تواند ناشی از وجود خیارات یا مواردی باشد که در قانون پیش بینی شده است. وجود خیار فسخ و محقق شدن آن خیار امکان فسخ را به خریدار می دهد. و همچنین اگر یکی از شرایطی که در قانون برای فسخ قرارداد پیش بینی شده است، حاصل شود، قولنامه فسخ خواهد شد.
1- وجود خیار غبن و تحقق غبن: غبن به معنای ضرر و زیان است و اگر در قرارداد خیار غبن از طرفین سلب و ساقط نشده باشد، فروشنده در صورت تحقق غبن ( یعنی ضرر زیاد در این قرارداد) امکان فسخ معامله را دارد.
2- خیار مجلس: فروشنده می تواند بعد از انعقاد قرارداد در حالی که مجلس را ترک نکرده است، معامله را فسخ کند.
3- خیار شرط: می توان در قولنامه برای مدت معینی حق فسخ را برای فروشنده پیش بینی کرد.
در این راستا وکلای موسسه حقوق و داوری ماندگاران عدالت، علاوه بر اینکه در کار خود بسیار حرفه ای عمل می کنند؛ تمامی مشاوره های لازم را به شما ارائه می کند. شما می توانید برای آگاهی بیشتر از وکلا، شرایط و حتی دریافت مشاوره با ما در تماس باشید.
