دعاوی ملکی
مراد از ملک یا همان مال غیرمنقول یا غیر قابل حمل یا اینکه اگر حمل شود و از زمین جدا شود قطعا” تخریب خواهد شد، اختلاف یا دعوایی است که نسبت به هر یک از حقوق راجع به این مال بین دو یا چند نفر مطرح شود؛ اعم از اینکه حقوق راجع به عین مال یا منافع آن و یا سایر حقوق ارتفاقی باشد را دعوای ملکی می نامیم.
سوالی که به نظر می رسد این است که چرا بایستی برای طرح و یا دفاع از دعوای ملکی از وکیل ملکی استفاده کنیم؟ و یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی هایی باید داشته باشد تا ما را در دعوی ملکی به موفقیت برساند؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که شناخت و آگاهی در مورد وضعیت حقوق و قوانین راجع به یک موضوع میتواند شانس ما را در نیل به پیروزی در اینگونه دعاوی بسیار بیشترکند. اما چند مورد بطور مثال در طرح دعاوی ملکی باید توسط وکیل ملکی با تجربه مد نظر قرار گیرد تا از طرح دعاوی بیهوده و یا طرح دعاوی چندباره پرهیز شود. اولین مورد، صلاحیت محلی و دادگاه صالح است که در دعاوی ملکی که با طرف مقابل اختلاف داریم و حال منجر به طرح دعوی در دادگاه شده است؛ دعوی بایستی در خصوص حقوق ناشی از این مال در محل اقامت خوانده طرح شود و یا در محل وقوع مال مورد دعوی ؟!! که در پاسخ قانونگذار در ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی صراحتا” یک استثناء بر اصل کلی صلاحیت طرح دعوی در محل اقامت خوانده وارد نموده است و آنهم اینکه در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول ( یا ملکی ) علاوه بر دعاوی مالکیت مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن ( منظور قانونگذار حقوق انتفاعی همانند صلح عمری وحق استفاده از مال غیر منقول یا حقوق ارتفاقی همانند حق عبور، حق آب بردن و اصطلاحا” حق مجری و یا عبور لوله های آب و گاز و کابلهای برق و تلفن و غیره روی دیوار همسایه است) که در همه اینگونه موارد طرح دعوی در محل وقوع مال غیر منقول یا ملک را تجویز کرده است . دومین موضوع در طرح دعاوی ملکی میزان محاسبه هزینههای دادرسی میباشد که گاهی اوقات به علت اینکه ارزش مال غیر منقول یا ملک بالا است وکیل با تجربه می تواند دعوی را به نوعی هوشمندانه طرح نماید که هزینه دعاوی غیر مالی را بپردازد ولیکن به مقصود خود برسد.
چرا که یکی از موضوعاتی که امروزه خواهان در طرح دعاوی با آن مواجه می شود هزینه دادرسی دعاوی مالی است که هرچند این موضوع بعضا” در مورد افراد و اشخاص حقیقی شاید بتوان با طرح دعوی اعسار از پرداخت هزینه دادرسی در مرحله بدوی دادگاه نخستین به نوعی از پرداخت آن فعلا” معاف شد ولیکن در خصوص اشخاص حقوقی یا شرکتها و تجار، این موضوع را در نظر بگیریم که از ایشان اعسار اساسا” پذیرفته نمی شود و تاجر یا شرکت بایستی اعلان ورشکستگی نماید که اصولا” نه عقلانی است و نه معقول که شخص تاجر یا یک شرکت تجاری برای طرح دعوی خود بخواهد کل شرکت یا شخصیت تجاری خود را ویران کند و یا حتی نابود نماید چراکه در امر تجارت اعتبار، بالاترین سرمایه یک تاجر است که در بستر زمان و در طی سالیان متمادی ایجاد می شود، بنابراین راه چاره چیست؟!! باید از طرح دعوی نسبت به مال خود منصرف شود و این مشکل در مرحله تجدیدنظرخواهی بروز میکند اگر رأی بدوی به ضرر شرکت یا تاجر باشد آنگاه موضوع پیچیدهتر نیز خواهد شد.
راه چاره این است که از ابتدا در انتخاب عنوان دعوی شاید بتوان با یک زیرکی و هوش بالای وکیل ملکی، دعاوی را به نوعی طرح کرد که در عین حال که نتیجه مطلوب دستاورد لازم را در صورت صدور حکم داشته باشد از پرداخت هزینه دعاوی غیر مالی استفاده کرد.
مسئله سومی که وکیل ملکی باتجربه و خوب بایستی بداند و دانستن آن به موکل کمک میکند اینکه دعوی را آنقدر صحیح و منجز و درست طرح کند که با اعتبار امر مختومه مواجه نشود چراکه جاده دادگستری یکطرفه است و اگر عنوان دعوائی نادرست و یا ناصحیح طرح شود قطعا” شما را به مقصود نخواهد رسانید چراکه حقوق، همانند شیمی است اگر در ساخت و طراحی یک محصول حقوقی همه مواد لازم و ابزارهای درست باهم ترکیب نشوند و یا فرمول ساخت آن نادرست باشد یقینا” محصول تولیدی همان چیزی نیست که از ابتدا انتظار داشتهایم و شاید حتی راه طرح دعوی مجدد بر روی ما بسته شود و آثار زیان بار و غیرقابل جبرانی برای موکل به بار بیاورد.
مطلب چهارم آنکه وکیل خوب ملکی بایستی آگاهی و اشراف کافی و تجربه لازم نسبت به قواعد و قوانین و مقررات تخصصی آن حوزه داشته باشد چراکه امروزه در مورد هر موضوعی قوانین متعدد، بخشنامههای بسیار و حتی آئین نامههای اجرائی اثرگذار دارد و علاوه بر آنها آراء وحدت رویه صادره از شعب دیوان عالی کشور همگی و همگی به سرعت در حال تغییر و تحول است و وکیلی می تواند به عنوان وکیل تخصصی حوزه ملک باشد که اشراف لازم و تجربه کافی بر این قوانین و مقررات و بخشنامهها و آئین نامهها و آراء وحدت رویه و نظریات حقوقدانان اندیشمند داشته باشد و با عنصر تجربه در بستر زمان درآمیخته شود آنگاه همانند خلبان هواپیمای بوئینگ 747 است که پرواز را به همراه مسافرانش به سلامت به باند فرودگاه مقصد خواهد رسانید. بنابراین در پایان توصیه میشود برای طرح دعاوی ملکی درست و صحیح این موسسه و خصوصا” مدیریت آن جناب آقای دکتر مقدسی فر و سایر همکاران که وکلای باتجربه ای میباشند به عنوان وظیفه اخلاقی و حرفهای خود، آمادگی لازم جهت ارائه راهکار و مشاوره علاوه بر موکلین و مراجعین، حاضر به ارائه راهکار و مشورت با وکلای جوانتر برای طرح دعاوی درست و صحیح خواهد بود. باشد تا دست در دست هم، با یکدیگر ما هم سهمی هر چند کوچک در پیشرفت رویه قضائی صحیح در کشور همانند حقوقدانان و وکلای باتجربه و اساتید اهل فن داشته باشیم و به آیندگان و نسل بعدی در حد توان منتقل نمائیم.
آب دریا را اگر نتوان کشید هم به قدر تشنگی باید چشید
